Litige locataire vs propriétaire pour logement insalubre

Cas de litige avec un locataire pour insalubrité

Un maitre d’ouvrage est attaqué juridiquement par son locataire qui affirme que le logement ancien qu’il habite depuis deux ans est déclaré insalubre. Le maitre d’ouvrage nous demande de lui apporter des éléments qui indiquent que son logement ancien ne peut pas être déclaré comme logement insalubre.

Etape 1 : utiliser la définition d’un logement insalubre

Pour invalider (si possible) les critères mesurables

👉Humidité importante : Présence massive de moisissures, infiltrations graves, ou murs ruisselants ?
👉Défauts de structure : Risques d’effondrement, escaliers dangereux, sols instables ?
👉Absence d’équipements vitaux : Pas d’accès à l’eau potable, système d’évacuation des eaux usées défaillant, ou absence totale de chauffage ?
👉Risques électriques ou gaz : Installations vétustes présentant un risque d’incendie ou d’électrocution ?
👉Configuration des lieux : Pièces sombres (manque de lumière naturelle), absence d’ouverture vers l’extérieur ?

Etape 2 : effectuer des mesures suffisamment pertinentes

Pour infirmer l’accusation de logement insalubre

Humidité importante à partir de la mesure à la pointe ? : NON

Repère spatial	% d’humidité à la pointe	Photos
H2 (Salle de Bains)	10 %
G2 (Chambre)	10 %
I1 (Placard)	8,1 %

Résultats des mesures d’humidité à la pointe à l’étage

A partir de ces mesures à « la pointe », nous ne pouvons pas qualifier les points singuliers de l’étage comme faisant partie d’un critère d’un logement insalubre, dans le critère « Humidité Importante ».

Les murs sont suffisamment secs pour ne pas générer des pathologies dues à l’humidité stagnante.

Repère spatial	% d’humidité à la pointe
A1	30 %
A2	10 %
A3	10 %
B1	27 %
B2	9 %
B3	9 %
C1	34 %
C2	8 %
C3	8 %
D1	31 %
D2	9 %
D3	9 %

Résultats des mesures d’humidité à la pointe sur le mur extérieur au RDC

Défaut de structure ? : NON

A partir de ces mesures à la caméra thermique dans toutes les pièces du logement pour qualifier l’isolation des murs comme faisant partie des critères d’un logement insalubre, dans le critère « Humidité Importante ».

Les murs sont suffisamment isolés pour ne pas générer des risques de moisissures quand le logement est chauffé.

CaméraNormal

Recherche de «point de rosée» dans la salle de bains. Négatif.

Repère spatial	% d’humidité à la pointe
H2 (Salle de bains)	10 %
G2 (Chambre)	10 %
I1 (Placard)	8,1 %

Le jour de la mesure (chauffage allumé), il n’existe pas de températures de murs pouvant générer des moisissures (zones grises).
T° à risque < à 10,3° T° minimale du mur à 19,8°

Repère spatial	% d’humidité à la pointe
A1	30 %
A2	10 %
A3	10 %
B1	27 %
B2	9 %
B3	9 %
C1	34 %
C2	8 %
C3	8 %
D1	31 %
D2	9 %
D3	9 %

Figure : Résultats des mesures d’humidité à la pointe sur le mur extérieur au RDC

Système de chauffage efficient ? : OUI

A partir de ces mesures de température en hiver, nous ne pouvons pas qualifier le système chauffage comme faisant partie d’un critère d’un logement insalubre, dans le critère « Absence d’équipements vitaux ». Il est suffisamment dimensionné pour obtenir des températures > à 21 ° en période hivernale

Système de ventilation fonctionnel ? : OUI

A partir de ces mesures à l’anémomètre à hélice ou au test « de la feuille de papier », nous ne pouvons pas qualifier le système de Ventilation Mécanique installée comme faisant partie d’un critère d’un logement insalubre dans le critère « Absence d’équipements vitaux ». Il fonctionne suffisamment pour assurer un renouvellement d’air acceptable.

Polluants dans l’air ? : NON

Eclairage naturel ? : OUI

A partir de ces mesures issues de l’installation de capteurs au RDC, nous ne pouvons pas qualifier la Qualité de l’air, ou l’éclairage naturel comme faisant partie d’un critère d’un logement insalubre, dans le critère « Configuration des lieux » ou « Dangerosité des matériaux par émission de polluants dans l’air ». Il n’existe pas de valeurs hors norme.